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Articoli, novità e tendenze del settore turismo.

Disintermediazione, la tendenza di oggi

Se per diversi anni il settore turistico ha visto una tendenza da parte dei navigatori di ricercare le strutture ricettive attraverso i grandi portali di agenzie (OTA, online travel agency), oggi sempre di più si rileva come a ciò si affianchi e sia sempre più rilevante un’ inversa tendenza di “disintermediazione”.

Questo vuole dire che il navigatore è sempre più incline ad avere un rapporto diretto con la struttura ricettiva o con il proprietario basando la propria ricerca sulla “popolarità e reputazione” della stessa derivante da opinioni e recensioni di massa.

Questo non vuol dire che i grandi portali di agenzie o di pubblicazioni promozionali non vengano più utilizzati, ma semplicemente non sono più gli unici strumenti utilizzati per finalizzare una prenotazione turistica. Recenti sondaggi dimostrano infatti che lo schema comportamentale di acquisto del navigatore si caratterizza per gradi che prevedono un primo step con un collettivo utilizzo di motori dei ricerca (Google) per la ricerca in termini di tipologia di struttura ricettiva e zona, quindi un secondo step nel quale si navigano i portali turistici (che di norma sono più visibili ed occupano le prime posizioni nei motori di ricerca tra i risultati “organici” o a pagamento) dove sono pubblicate diverse strutture.

Questa fase è ancora per cosi dire, “informativa”. Da qui si procede poi in due modi, una parte conclude la prenotazione su questi portali, mentre un’altra parte (tendenza in ascesa) preferisce ricercare il nome diretto della struttura ed avere un contatto diretto con la stessa per procedere e finalizzare ad una prenotazione.

Mettere a reddito la propria Casa!

Domande e risposte, consigli su chi ha una seconda casa e vuole metterla a reddito utilizzandola con finalità turistiche. Con le crescenti spese sulla seconda casa, negli ultimi periodi si è registrato un forte incremento di proprietari che hanno deciso di mettere a reddito la propria seconda casa affittandola a turisti…ma quale tipologia di scegliere?

Per rispondere al quesito è bene innanzitutto attenersi alle regole della regione in cui l’immobile si trova, anche se a livello nazionale con gli ultimi aggiornamenti in merito si può già fare una precisa distinzione scegliendo tra:

1) LOCAZIONE AD USO TURISTICO (anche identificata come C.a.l.u.t, ovvero casa locata ad uso turistico).  E’ una modalità che non rientra più nell’ambito della legislazione turistica vera e propria ma, sebbene mantenga questa finalità, è regolata dalle comuni normative delle locazioni. In tal caso l’immobile non può offrire servizi accessori (quali ad esempio cambio biancheria, somministrazione di cibi o altri servizi). Di norma è il privato che sceglie per questa tipologia e solitamente si tratta di locazioni per brevi periodi, detti “short lets” (meno di 30 giorni, oltre il termine di questi giorni è necessario registrare il contratto di locazione) . Per questo tipo di locazione è necessario un contratto scritto che riporti almeno i dati dell’affittuario e del proprietario, indirizzo della casa, numero e tipo di stanze, modalità e termini per la consegna e rilascio della casa, importo del canone, caparra, spese utenze (riscaldamento, acqua, luce, gas).

Pro: Semplicità, velocità nell’avviamento, non necessita partita Iva, gestione semplificata, non soggetta a tasse di soggiorno per gli ospiti, non requisiti a livello di struttura da seguire.

Contro: Non si è catalogati in liste regionali o altre pubblicazioni riguardanti solo strutture ricettive normalmente classificate (bb, case vacanza, hotel, agriturismo…). L’offerta al turista è limitata alla sola e semplice locazione (locazione pura) senza servizi accessori,  nè personali (no pulizie, somministrazione cibi, fornitura biancheria…) . E’ obbligatorio un contratto scritto tra le parti (anche per semplice affitto weekend)  tenendo specificate al di fuori del canone pattuito tutte le spese di utenze (luce, acqua, gas)  e se il soggiorno supera i 30 gg tale contratto dev’essere registrato presso agenzia delle entrate.

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per case e appartamenti locati ad uso turistico dichiarando le proprie generalità anagrafiche, la collocazione dell’ immobile, la conformità alle normative vigenti in materia urbanistica, sanitaria (impianti) , registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Di recente, la Scia non è neanche obbligatoria (anche se spesso i Comuni tendono a richiederla ugualmente), ma può essere sufficiente, una lettera del proprietario indirizzata al proprio comune di competenza dichiarando la volontà di mettere a disposizione la propria casa per finalità turistiche e contratti transitori.

2) B&B – Bed and breakfast, soluzione comoda e veloce, nonchè conosciuta a livello internazionale, rientra nelle strutture ricettive extralberghiere gestite in forma non imprenditoriale. Ammessi massimo 3 alloggi e fornitura della prima colazione. Il titolare dell’esercizio di b&b deve avere la residenza nell’immobile dedicato all’ospitalità. Di norma l’attività si esercita su case unifamiliari.

Pro: Gestione semplice, non necessita di partita Iva o registrazione come impresa, tipologia di alloggio comune e popolare a livello nazionale e internazionale.

Contro: Obbligo di residenza del titolare nel medesimo immobile dedicato all’accoglienza. Fornitura della prima colazione.

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) segnalando anagrafica del titolare, periodo di apertura, prezzi, registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Obbligo di sottoscrizione di polizza assicurativa di rc, dichiarazione all’ufficio turistico di competenza dei propri dati personali, numero e tipologia alloggi (max 6 pl), tariffe (minimo e massimo) . Comunicazione mensile delle presenze per rilevazioni statistiche (foglio Istat).

3) AFFITTACAMERE – Definiti per legge come “strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. L’affittacamere non è assoggettato a classificazioni ufficiali. Le regioni si limitano a definire i requisiti minimi strutturali per l’esercizio dell’attività. Di norma rientra nelle attività a gestione imprenditoriali sebbene in alcune regioni è assimilata all’attività di B&B. L’affittacamere oltre a fornire alloggio, biancheria e consumi inclusi nel prezzo, può avere servizi accessori (ad esempio se nello stesso edificio si trovi e si svolga un’attività di  ristorazione, in tal caso la struttura assume la denominazione di “locanda“).

Pro: Struttura con più capacità ricettiva del b&b, possibilità di aggiungere servizi accessori (ristorazione ad esempio).

Contro: In talune regioni si classifica come attività imprenditoriale (quindi si necessità di apertura p.iva e registrazione come impresa), è richiesta una maggiore presenza assicurando una servizio di ricevimento di almeno 8 h su 24. E’ dovuto un servizio di pulizia della camera o dell’appartamento una volta al giorno.

Obblighi: Segnalazione inizio attività (SCIA) , in alcune regioni necessario attendere l’autorizzazione del Comune cosi come in alcune regioni risulta necessario aprire p.iva.  certificazione degli impianti, polizza assicurativa rc, registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. In caso di somministrazione di pasti  è necessario anche il possesso dei requisiti
professionali per la somministrazione di alimenti e bevande e della autorizzazione sanitaria
rilasciata dalla Asl dopo verifica del rispetto dei parametri minimi relativi alla cucina.

NB: la SCIA per b&b e affittacamere in molti casi ha un identico modello.

4) CASE VACANZA – Le “case e appartamenti per vacanze” sono strutture ricettive organizzate per fornire l’ alloggio ed ulteriori servizi per un periodo non inferiore ai 7 giorni e per un massimo di 3 mesi consecutivi all’interno di unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici a norma e di cucina e collocate in 1 unico complesso o in più complessi immobiliari per un minimo di 3 appartamenti.  Questa tipologia si considera gestita in forma imprenditoriale. Sono altresì richiesti requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione e standard qualitativi minimi previsti dalle normative regionali.

Pro: Struttura con più capacità ricettiva del b&b, possibilità di aggiungere servizi accessori (ristorazione ad esempio).

Contro: essendo un’ attività imprenditoriale necessità di apertura p.iva e registrazione come impresa,

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allegando anche planimetria dei locali in scala (no inferiore a 1:100), come attività imprenditoriale, apertura p.iva e registro imprese, versamento degli oneri dovuti alla Asl.

Per saperne di più sui requisiti strutturali delle strutture extralberghiere, leggete l’articolo  dedicato: QUI

Comunicazione turistica efficace

Saper comunicare e quindi rendere popolare la propria azienda, il proprio “prodotto turistico” è un elemento ormai fondamentale per avere successo ed ottenere buoni risultati in un mercato sempre più competitivo e globale. Le criticità che una buona comunicazione evidenzia sono legate a più fattori. Ovvero, bisogna tenere a mente che la comunicazione è vincolata a queste domande che ci si deve porre: Cosa devo comunicare, Dove devo comunicare, A chi devo comunicare…

Comunicare “sè stessi” non è un’attività semplice poichè molto spesso soggetta a condizionamenti emotivi e mutevoli. In realtà dare il proprio contributo personale, raccontare la propria esperienza di vita e l’idea di come si voglia essere percepiti è essenziale, ma di per sè rischioso. Ad esempio il proprietario di una casa vacanza vorrà “rappresentare” sè stesso, i propri valori, il proprio punto di vista del mondo, in tutto ciò che metterà a disposizione degli ospiti…E questo è certamente un lato positivo, tuttavia i migliori risultati si possono ottenere facendo si che tutto ciò che si è e che si vuole rappresentare venga filtrato e “riorganizzato” in collaborazione con persone esterne che sappiano cogliere l’essenza, i valori, il vissuto di un prodotto turistico come una casa vacanza e sappiano quindi focalizzare e “creare l’immagine “stessa del prodotto senza troppi condizionamenti emotivi e personali. Alcune cose importanti da tenere sempre a mente: creare una propria immagine, un proprio brand che anche solo visivamente riassuma la propria natura in termini di valori e tipologia di offerta. Utilizzare il proprio brand in modo coerente, ad esempio: brochure, logo, biglietti da visita, sito web….tutti elementi che diano un’immagine ed un messaggio omogeneo sia in termini di contenuti letterari che visivi (preferibile utilizzare colori e formati simili, stessi concetti di fondo etc etc…).

Dove Comunicare: esistono molti canali dove poter comunicare, certamente un canale non esclude altri ed anzi la “multicanalità” è preferibile tenendo tuttavia sempre presente una certa coerenza di contenuti e di “posti” dove poter comunicare. Chiaramente il dove comunicare è strettamente legato anche al proprio prodotto e quindi dovrà essere fatta un’accurata analisi per capire quali canali di comunicazioni siano più efficienti e afferenti il proprio prodotto. Il quesito posto “dove comunicare” è poi di per sè legato all’altro “a chi comunicare”, poichè molto probabilmente la scelta di un buon canale ci farà ritrovare anche la clientela giusta.

A chi comunicare: questo aspetto è importante poichè talvolta si tende a commettere alcuni errori comuni: ovvero, a volte si tende a ricercare una comunicazione “forzata”, cioè comunico ciò che il cliente ed il mercato vuole “sentirsi dire” andando ad enfatizzare elementi di tendenza del momento che però sono non molto contestualizzati ed estranei da ciò che si è veramente e ciò si può offrire realmente. Di contro invece, si ha una tendenza a comunicare omettendo alcuni aspetti che si ritengono superflui e ancora, si danno per scontati utilizzando un approccio troppo “egocentrico” che non tiene conto di punti di vista ed osservazione esterni.

Calut e Cav – novità per gli affitti turistici

Recenti disposizioni normative prevedono la distinzione tra categorie di strutture denominate brevemente “Cav” ovvero case vacanza, e sono classificate come  esercizi ricettivi aperti al pubblico gestiti in forma imprenditoriale organizzata e continuativa. Le Cav sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea. Ciascuna unità abitativa è destinata all’ alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma. Esse non presentano altri servizi aggiuntivi (esempio no ristorazione).

Classificate come  altre attività ricettive, che mantengono le caratteristiche di civile abitazione e non hanno necessità pertanto di cambio destinazione d’uso, sono invece gli esercizi di affittacamere e b&b .

Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite da privati, anche abitualmente, i quali utilizzano l’abitazione di residenza per fornire alloggio ed, eventualmente, servizi complementari. Tali strutture possono avere non più di 6 camere ubicate nello stesso stabile per un massimo di dodici posti letto. È compreso nell’ esercizio di affittacamere l’affitto anche abituale di non più di due appartamenti mobiliati nello stesso stabile di residenza del titolare. Requisiti strutturali pubblicati in altro articolo.

I B&B, bed and breakfast, offrono anche servizio di alloggio e prima colazione esercitato  anche saltuariamente all’ interno dell’abitazione ove il titolare ha la residenza e dimora abitualmente, avvalendosi della normale organizzazione familiare, fornendo agli alloggiati esclusivamente cibi e bevande per la prima colazione. Tale attività  può essere svolta in non più di 3 camere (massimo triple)  per un max di otto posti letto, compresi due posti letto per bambini al di sotto dei dodici anni. Il soggiorno degli ospiti nei b&b non può superare i trenta giorni consecutivi.

Calut, ovvero, case locate ad uso turistico, sono invece quelle civili abitazioni che non rientrano nelle categorie suddette (affittacamere, Cav e b&b) e non sono soggette a particolari normative in ambito turistico, bensì sono collegate alle direttive che regolano le “locazioni”.

Questo comporta, l’esenzione, da parte dei proprietari, di ottemperare agli obblighi previsti in tema di legislazione turistica con riferimento alla compilazione delle comunicazioni periodiche Istat da fornire agli uffici del turismo, nonchè, gli ospiti di questa tipologia di alloggio sono esentati da eventuali tasse di soggiorno applicate dai Comuni nel quale l’alloggio è situato. Ciò detto, per quanto riguarda gli obblighi del proprietario di una “Calut” esso dovrà, per concedere la locazione del proprio immobile, sottoporre al cliente un contratto di locazione turistica regolato dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (Art. 1571 e successivi del Codice Civile).

Il contratto di locazione turistica dev’essere redatto in forma scritta, a pena di nullità. Se la locazione ha durata inferiore a 30 giorni non vi è però l’obbligo di registrare il contratto. La durata del contratto è lasciata alla libertà contrattuale delle parti, ma devono comunque sussistere le esigenze abitative di svago e utilizzo nel tempo libero. Dal punto di vista legale non è previsto il pagamento di alcuna caparra, ma è d’uso comune richiederla. La quota di caparra in percentuale al canone di locazione può essere concordata liberamente fra le parti.  Non vi è nessun obbligo imposto dalla legge di versare una cauzione; viene però di norma richiesta dal locatore, all’ atto della consegna dell’immobile per eventuali danni che il conduttore dovesse procurare.

 

 

Requisiti tecnici delle strutture extralberghiere

L’ autorizzazione all’esercizio di attività extralberghiere quali B&B, affittacamere, case vacanza, è subordinata ad alcuni requisiti che è bene conoscere prima di avviare l’attività stessa, in particolare è bene rammentare alcune regole per quanto riguarda gli spazi e gli ambienti destinati:

Le Camere da letto devono essere dotate di porta e finestra con :
un’altezza minima soffitti pari a 2,70 m
per la camera singola la superficie minima consentita è di 9 mq (stessa metratura di 9 mq è richiesta per la camera riservata al proprietario nei b&b).
per una camera matrimoniale doppia invece la superficie minima consentita è di 14 mq
per  camere triple o quadruple le superficie minime consentite sono rispettivamente di 20 e 26 mq  è di 14 mq.Eventuali letti a castello sono ammessi solo nelle tipologie case vacanza.

Gli Appartamenti: i monolocali per 1 persona devono avere una superficie totale di 28 mq e non sono ammessi posti letto ricavati su divani-letto, mentre per monolocali per 2 persone la superfice minima è di 38 mq. I servizi igienici devono essere disponibili ed avere tutti i sanitari.  Per le case vacanza il numero di bagni deve essere minimo 1 per ogni 5 posti letto e per le altre tipologie (b&b e affittacamere un bagno invece ogni 6 posti letto disponibili). Il bagno può avere finestra e qualora non ne sia provvisto deve essere attrezzato con apposito aeratore-ventola. La presenza del soggiorno è obbligatoria in tutti i tipi di strutture ricettive segnalati e deve essere provvisto di finestra. Esso deve essere di minimo 14 mq con altezza minima di 2 m e 70. Anche la presenza di cucina o angolo cottura  è obbligatoria.

Altri requisiti comuni a queste strutture sono le conformità alle norme in materia di urbanistica, edilizia, sicurezza impianti, igienico sanitaria. Le categorie di abitazioni che possono essere deputate ad uso turistico sono dalla A1 alle A11 (escludendo la sola categoria A10 per i soli b&b)

Alcune cose da sapere per l’extralberghiero

Se si ha in progetto l’idea di aprire una struttura extralberghiera ed avviare una piccola impresa turistica, è bene prima di “mettere mani” all’alloggio che si vuole destinare a finalità turistiche, sapere alcune regole e informazioni su requisiti dei locali, classificazioni e restrizioni.

Ad esempio conoscere le varie tipologie di strutture possibili e relative caratteristiche:

Le case e appartamenti per vacanze possono essere normali abitazioni destinate ad uso turistico e sono immobili arredati con il necessario per il soggiorno senza l’aggiunta di altri servizi accessori come la somministrazione di alimenti e bevande, la fornitura di biancheria e   servizio pulizie. Le varie discipline regionali di solito ammettono per questa tipologia di struttura, contratti di affitto ad uso turistico per un minimo che va da 3 a 7 giorni (in base a determinate e specifiche regionali) e comunque non  superiori ai tre  o sei mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie: forma non imprenditoriale, per la gestione di uno o due appartamenti massimo oppure in forma imprenditoriale, per la gestione di tre o più appartamenti ad uso turistico.

Il bed & breakfast (pernottamento e prima colazione) è una forma comune e diffusa (soprattutto nel centro delle città) di struttura ricettiva offerta da  coloro che hanno residenza e domicilio nell’abitazione in cui vengono ricavati gli alloggi turistici che possono essere camere con relativi posti letto. L’attività di bed and breakfast viene svolta con carattere saltuario, per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività obbligatorio pari almeno a 60 giorni (anche non consecutivi) . Il numero massimo di alloggi consentito è di 6 posti letto e 3 camere comprende.  Il soggiorno degli ospiti e conseguente  pernottamento non può essere superiore ai 90 giorni.

Altra forma di struttura ricettiva comune è l’esercizio di affittacamere: per questo le strutture devono avere non più di 6 camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente altri servizi complementari. L’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. L’affittacamere rientra in una forma imprenditoriale di gestione: l’autorizzazione è intestata ad una persona giuridica non fisica come come b&b e appartamenti ad uso turistico e, diversamente da queste, comporta l’apertura di una partita Iva.

Le regole per una buona accoglienza

Saper accogliere un turista, un visitatore, insomma un ospite in una struttura ricettiva impone sempre una certa attenzione e occorre fare attenzione nel dimostrare professionalità e correttezza senza sconfinare nell’eccessivo formalismo che potrebbe creare quella spiacevole sensazione di “distacco” tra le parti.  Questo non vuol dire comunque di avere un atteggiamento fin troppo espansivo, amichevole, cosa che potrebbe anch’essa, a sua volta, creare disagio ed imbarazzo all’ospite. L’approccio ed il comportamento da sostenere devono tendere alla socialità senza sconfinare nell’eccessiva curiosità o nell’impertinenza di alcune domande che potrebbero andare ad intaccare il rispetto della privacy altrui. Mostrarsi disponibili e competenti nel fornire tutte le informazioni che possano rivelarsi utili all’ospite senza tuttavia di riempirlo di notizie, nozioni e consigli, ma lasciando intendere che qualora volesse interpellarvi per avere informazioni e suggerimenti sul territorio e su cosa vedere, sarete pronti, convincenti e ben lieti di rispondere ai suoi quesiti. Procedure importanti da ricordare: al momento dell’arrivo di un cliente è obbligatorio registrare le generalità degli stessi, entro 24 h dall’arrivo inoltre tali generalità devono essere inviate alla questura di competenza tramite invio di apposite schedine di notifica. Da rilevare che questa procedura sta ormai comunque scomparendo a favore dell’ invio telematico. Infatti sempre più province hanno aderito al servizio web della Polizia di Stato abolendo la trasmissione cartacea dei dati cliente. Il portale di riferimento è il Portale Alloggiati al quale si accede ottenendo dalle autorità le chiavi di accesso. Per iscriversi al portale è necessario inviare alle autorità la licenza / dichiarazione di attività della struttura ricettiva e la copia documento di chi ne è titolare. Altro obbligo spettante al gestore di una struttura ricettiva è l’invio mensile del registro presenze Istat all’ufficio del turismo di competenza locale. (L’invio di questo documento che può avvenire tramite fax, email o consegna manuale) è obbligatorio anche qualora non si siano registrate presenze e arrivi mensili presso la propria struttura.