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Mettere a reddito la propria Casa!

Domande e risposte, consigli su chi ha una seconda casa e vuole metterla a reddito utilizzandola con finalità turistiche. Con le crescenti spese sulla seconda casa, negli ultimi periodi si è registrato un forte incremento di proprietari che hanno deciso di mettere a reddito la propria seconda casa affittandola a turisti…ma quale tipologia di scegliere?

Per rispondere al quesito è bene innanzitutto attenersi alle regole della regione in cui l’immobile si trova, anche se a livello nazionale con gli ultimi aggiornamenti in merito si può già fare una precisa distinzione scegliendo tra:

1) LOCAZIONE AD USO TURISTICO (anche identificata come C.a.l.u.t, ovvero casa locata ad uso turistico).  E’ una modalità che non rientra più nell’ambito della legislazione turistica vera e propria ma, sebbene mantenga questa finalità, è regolata dalle comuni normative delle locazioni. In tal caso l’immobile non può offrire servizi accessori (quali ad esempio cambio biancheria, somministrazione di cibi o altri servizi). Di norma è il privato che sceglie per questa tipologia e solitamente si tratta di locazioni per brevi periodi, detti “short lets” (meno di 30 giorni, oltre il termine di questi giorni è necessario registrare il contratto di locazione) . Per questo tipo di locazione è necessario un contratto scritto che riporti almeno i dati dell’affittuario e del proprietario, indirizzo della casa, numero e tipo di stanze, modalità e termini per la consegna e rilascio della casa, importo del canone, caparra, spese utenze (riscaldamento, acqua, luce, gas).

Pro: Semplicità, velocità nell’avviamento, non necessita partita Iva, gestione semplificata, non soggetta a tasse di soggiorno per gli ospiti, non requisiti a livello di struttura da seguire.

Contro: Non si è catalogati in liste regionali o altre pubblicazioni riguardanti solo strutture ricettive normalmente classificate (bb, case vacanza, hotel, agriturismo…). L’offerta al turista è limitata alla sola e semplice locazione (locazione pura) senza servizi accessori,  nè personali (no pulizie, somministrazione cibi, fornitura biancheria…) . E’ obbligatorio un contratto scritto tra le parti (anche per semplice affitto weekend)  tenendo specificate al di fuori del canone pattuito tutte le spese di utenze (luce, acqua, gas)  e se il soggiorno supera i 30 gg tale contratto dev’essere registrato presso agenzia delle entrate.

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per case e appartamenti locati ad uso turistico dichiarando le proprie generalità anagrafiche, la collocazione dell’ immobile, la conformità alle normative vigenti in materia urbanistica, sanitaria (impianti) , registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Di recente, la Scia non è neanche obbligatoria (anche se spesso i Comuni tendono a richiederla ugualmente), ma può essere sufficiente, una lettera del proprietario indirizzata al proprio comune di competenza dichiarando la volontà di mettere a disposizione la propria casa per finalità turistiche e contratti transitori.

2) B&B – Bed and breakfast, soluzione comoda e veloce, nonchè conosciuta a livello internazionale, rientra nelle strutture ricettive extralberghiere gestite in forma non imprenditoriale. Ammessi massimo 3 alloggi e fornitura della prima colazione. Il titolare dell’esercizio di b&b deve avere la residenza nell’immobile dedicato all’ospitalità. Di norma l’attività si esercita su case unifamiliari.

Pro: Gestione semplice, non necessita di partita Iva o registrazione come impresa, tipologia di alloggio comune e popolare a livello nazionale e internazionale.

Contro: Obbligo di residenza del titolare nel medesimo immobile dedicato all’accoglienza. Fornitura della prima colazione.

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) segnalando anagrafica del titolare, periodo di apertura, prezzi, registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Obbligo di sottoscrizione di polizza assicurativa di rc, dichiarazione all’ufficio turistico di competenza dei propri dati personali, numero e tipologia alloggi (max 6 pl), tariffe (minimo e massimo) . Comunicazione mensile delle presenze per rilevazioni statistiche (foglio Istat).

3) AFFITTACAMERE – Definiti per legge come “strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. L’affittacamere non è assoggettato a classificazioni ufficiali. Le regioni si limitano a definire i requisiti minimi strutturali per l’esercizio dell’attività. Di norma rientra nelle attività a gestione imprenditoriali sebbene in alcune regioni è assimilata all’attività di B&B. L’affittacamere oltre a fornire alloggio, biancheria e consumi inclusi nel prezzo, può avere servizi accessori (ad esempio se nello stesso edificio si trovi e si svolga un’attività di  ristorazione, in tal caso la struttura assume la denominazione di “locanda“).

Pro: Struttura con più capacità ricettiva del b&b, possibilità di aggiungere servizi accessori (ristorazione ad esempio).

Contro: In talune regioni si classifica come attività imprenditoriale (quindi si necessità di apertura p.iva e registrazione come impresa), è richiesta una maggiore presenza assicurando una servizio di ricevimento di almeno 8 h su 24. E’ dovuto un servizio di pulizia della camera o dell’appartamento una volta al giorno.

Obblighi: Segnalazione inizio attività (SCIA) , in alcune regioni necessario attendere l’autorizzazione del Comune cosi come in alcune regioni risulta necessario aprire p.iva.  certificazione degli impianti, polizza assicurativa rc, registrazione delle presenze da comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza tramite iscrizione al Portale Alloggiati della Polizia di Stato. In caso di somministrazione di pasti  è necessario anche il possesso dei requisiti
professionali per la somministrazione di alimenti e bevande e della autorizzazione sanitaria
rilasciata dalla Asl dopo verifica del rispetto dei parametri minimi relativi alla cucina.

NB: la SCIA per b&b e affittacamere in molti casi ha un identico modello.

4) CASE VACANZA – Le “case e appartamenti per vacanze” sono strutture ricettive organizzate per fornire l’ alloggio ed ulteriori servizi per un periodo non inferiore ai 7 giorni e per un massimo di 3 mesi consecutivi all’interno di unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici a norma e di cucina e collocate in 1 unico complesso o in più complessi immobiliari per un minimo di 3 appartamenti.  Questa tipologia si considera gestita in forma imprenditoriale. Sono altresì richiesti requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione e standard qualitativi minimi previsti dalle normative regionali.

Pro: Struttura con più capacità ricettiva del b&b, possibilità di aggiungere servizi accessori (ristorazione ad esempio).

Contro: essendo un’ attività imprenditoriale necessità di apertura p.iva e registrazione come impresa,

Obblighi:  Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allegando anche planimetria dei locali in scala (no inferiore a 1:100), come attività imprenditoriale, apertura p.iva e registro imprese, versamento degli oneri dovuti alla Asl.

Per saperne di più sui requisiti strutturali delle strutture extralberghiere, leggete l’articolo  dedicato: QUI

Calut e Cav – novità per gli affitti turistici

Recenti disposizioni normative prevedono la distinzione tra categorie di strutture denominate brevemente “Cav” ovvero case vacanza, e sono classificate come  esercizi ricettivi aperti al pubblico gestiti in forma imprenditoriale organizzata e continuativa. Le Cav sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea. Ciascuna unità abitativa è destinata all’ alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma. Esse non presentano altri servizi aggiuntivi (esempio no ristorazione).

Classificate come  altre attività ricettive, che mantengono le caratteristiche di civile abitazione e non hanno necessità pertanto di cambio destinazione d’uso, sono invece gli esercizi di affittacamere e b&b .

Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite da privati, anche abitualmente, i quali utilizzano l’abitazione di residenza per fornire alloggio ed, eventualmente, servizi complementari. Tali strutture possono avere non più di 6 camere ubicate nello stesso stabile per un massimo di dodici posti letto. È compreso nell’ esercizio di affittacamere l’affitto anche abituale di non più di due appartamenti mobiliati nello stesso stabile di residenza del titolare. Requisiti strutturali pubblicati in altro articolo.

I B&B, bed and breakfast, offrono anche servizio di alloggio e prima colazione esercitato  anche saltuariamente all’ interno dell’abitazione ove il titolare ha la residenza e dimora abitualmente, avvalendosi della normale organizzazione familiare, fornendo agli alloggiati esclusivamente cibi e bevande per la prima colazione. Tale attività  può essere svolta in non più di 3 camere (massimo triple)  per un max di otto posti letto, compresi due posti letto per bambini al di sotto dei dodici anni. Il soggiorno degli ospiti nei b&b non può superare i trenta giorni consecutivi.

Calut, ovvero, case locate ad uso turistico, sono invece quelle civili abitazioni che non rientrano nelle categorie suddette (affittacamere, Cav e b&b) e non sono soggette a particolari normative in ambito turistico, bensì sono collegate alle direttive che regolano le “locazioni”.

Questo comporta, l’esenzione, da parte dei proprietari, di ottemperare agli obblighi previsti in tema di legislazione turistica con riferimento alla compilazione delle comunicazioni periodiche Istat da fornire agli uffici del turismo, nonchè, gli ospiti di questa tipologia di alloggio sono esentati da eventuali tasse di soggiorno applicate dai Comuni nel quale l’alloggio è situato. Ciò detto, per quanto riguarda gli obblighi del proprietario di una “Calut” esso dovrà, per concedere la locazione del proprio immobile, sottoporre al cliente un contratto di locazione turistica regolato dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (Art. 1571 e successivi del Codice Civile).

Il contratto di locazione turistica dev’essere redatto in forma scritta, a pena di nullità. Se la locazione ha durata inferiore a 30 giorni non vi è però l’obbligo di registrare il contratto. La durata del contratto è lasciata alla libertà contrattuale delle parti, ma devono comunque sussistere le esigenze abitative di svago e utilizzo nel tempo libero. Dal punto di vista legale non è previsto il pagamento di alcuna caparra, ma è d’uso comune richiederla. La quota di caparra in percentuale al canone di locazione può essere concordata liberamente fra le parti.  Non vi è nessun obbligo imposto dalla legge di versare una cauzione; viene però di norma richiesta dal locatore, all’ atto della consegna dell’immobile per eventuali danni che il conduttore dovesse procurare.